Dopo quasi cinque anni di attesa, a due mesi dal termine del mandato, l'Amministrazione Franceschi ha presentato ai suoi cittadini il Pat, ossia il nuovo Piano di Assetto del Territorio che regolerà per i prossimi 10-15 anni lo sviluppo urbanistico di Cortina, in sostituzione del vecchio Piano Regolatore Generale del 2003. L'incontro pubblico si è tenuto presso la sala Alexander Girardi lo scorso 22 febbraio; a presentare il Piano in sala c'erano i tecnici della Proteco, la ditta incaricata dall'Amministrazione per la stesura del Pat. «Siamo partiti dalle linee guida già presentate pubblicamente - ha esordito il sindaco Andrea Franceschi - e ora abbiamo il documento completo. I tre grandi temi sono la prima casa, lo sviluppo turistico e la cura dell'ambiente. Il Pat ragiona per macroaeree. Una volta adottato, il Consiglio comunale valuterà di volta in volta le proposte di intervento.
L'obiettivo è di approvarlo in tempi rapidi - ha continuato Franceschi -. Dall'adozione in Consiglio comunale, ci saranno 9 mesi di tempo in Regione per le controdeduzioni». I tecnici incaricati hanno poi illustrato principî, filosofia e interventi fondamentali che caratterizzano il nuovo piano urbanistico.
Cura dell'ambiente e del patrimonio urbanistico, ospitalità ed evoluzione del turismo, forma urbana e riqualificazione delle "viles", paesaggio come bene comune e come valore economico, infrastrutture: questi sono i principî su cui si fonda il nuovo Piano di Assetto del Territorio. «Cortina possiede un patrimonio naturalistico meraviglioso, che rappresenta al tempo stesso un bene comune e un grande valore economico - hanno detto i tecnici della Proteco -. La carenza rilevante di infrastrutture ha tuttavia fatto perdere lo smalto a Cortina. Il turismo non cresce e subisce la forte concorrenza di altre stazioni turistiche. Insieme all'Amministrazione abbiamo condiviso la necessità di ridare a Cortina il ruolo di leadership nei confronti del territorio circostante, all'interno del mondo ladino e veneto».
Il rilancio della Conca come stazione turistica di prim'ordine pare essere alla base dei grossi interventi previsti nel nuovo Piano. «Cortina ha una clientela fidelizzata, ma vecchia - hanno rilevato i tecnici - e quindi servono standard nuovi, per attrarre nuovi clienti. La creazione di strutture importanti, di uno o più alberghi di punta, d'èlite, può contribuire ad interessare altri ospiti, per le altre strutture».
«L'obiettivo che ci siamo prefissati è di portare la capacità ricettiva da 4.000 a 6.000 posti letto» ha riassunto Franceschi in conclusione della presentazione. A tale scopo sono stati previsti nel Pat aumenti volumetrici di 150.000-170.000 metri cubi, pari a «cinque volte l'hotel Cristallo e dieci l'hotel Menardi, per capirci », come spiegato dal Sindaco. Franceschi ha anche sottolineato che «questa è una potenzialità, una prospettiva, che potrebbe ridursi, qualora dovessero riaprire alcuni alberghi ora chiusi e altri ampliassero con lo sportello unico del 30%». Il guadagno diretto per la comunità sarà dato dal sistema della perequazione, che nell'ambito della realizzazione di quanto previsto nel piano urbanistico, dà la possibilità ai proprietari di determinate aree di realizzare su alcuni lotti una concentrazione delle volumetrie; in cambio il Comune può ottenere una somma di denaro che verrà poi reinvestita per la realizzazione di opere di interesse collettivo. Ampiamente impiegato nel Piano è anche il sistema del credito edilizio (concessione di un diritto ad edificare). Verrà ad esempio usato per incentivare il taglio delle aree boschive nel fondovalle (200 ettari) che si sono sviluppate dopo gli anni 50 e riportarle a prato: per ogni ettaro raso, sarà assegnato un credito edilizio, ovvero una quantità volumetrica resa edificabile a "ricettivo", pari a 300/500 metri cubi. Le seconde case vengono viste come «logoranti la qualità dell'ambiente». Le aree di trasformazione nel centro urbano sono concentrate in particolare sull'Accordo di programma stipulato con la Regione del Veneto (vedi scheda a pag. 8.) e riguardano la riqualificazione dell'area dell'ex stazione ferroviaria, della pista da bob, del polo sportivo nella zona dello stadio con la costruzione della nuova piscina. Tra gli interventi in sala, interessante in particolare quello di Siro Bigontina, che racconta al pubblico come venne portata a termine l'operazione di acquisto dell'area della stazione, allora di proprietà demaniale, da parte del Consiglio comunale negli anni 1985-90, quando egli era assessore: «L'operazione della stazione fu possibile a patto che l'area rimanesse ad uso pubblico; com'è possibile a questo punto fare le operazioni previste nell'Accordo di programma?».
IL PERCORSO DEL PAT IN SINTESI
1° passaggio logico:
LE IDEE CARDINE
1) Cura della qualità ambientale e sviluppo sostenibile;
2) Ospitalità: da villeggiatura (2° case) a ricettività (alberghi);
3) Forma urbana delle Viles;
4) Paesaggio=bene comune;
5) Bisogno di infrastrutture: motore di rinnovamento urbanistico in funzione Mondiali 2017.
2° passaggio logico:
I PRINCIPÎ (estratto)
"Rifondazione di Cortina quale capitale delle terre ladine"
" Interventi strategici di efficacia immediata volti a rilanciare l'economia e le strutture turistiche e ricettive ed aumentare la dotazione di infrastrutture".
3° passaggio logico:
LE AZIONI STRATEGICHE
1) Accordo di programma (con la regione Veneto): riqualificazione di Cortina per rilancio dell'economia turistica finalizzata alla candidatura dei Campionati Mondiali di sci alpino del 2017;
a) Riconversione ex stazione;
b) Pista bob;
c) Nuova piscina allo Stadio e polo sportivo;
2) Interventi sull'edificato consolidato;
a) Trasformazione delle schede non attuate del precedente Prg in ambiti di miglioramento della qualità urbana e territoriale;
b) Inedificabilità del verde;
c) Risoluzione deficit infrastrutturale e parcheggi;
3) Restauro paesaggistico;
4) Restauro ambientale;
5) VSC (valutazione strategica certificata): per insediamenti oltre le necessità fisiologiche;
6) Altri effetti: risoluzione nodo sosta + grande viabilità
+ rilevante stock di nuove attività ricettive.
NUOVE COSTRUZIONI IPOTETICAMENTE PREVISTE
(semplificando)
• 50 case x 6 appartamenti da 100 mq. l'uno
• 22 laboratori da 400 mq. l'uno
• 27 esercizi commerciali da 200 mq. l'uno
• 5 alberghi da 18.000 mc l'uno (*)
• 6.500 metri quadrati di attività di servizio
• 1.090 posti auto (*) recuperando però i volumi dell'ex Piscina
e i volumi in Stazione che fanno circa un totale di 2 alberghi
IL CREDITO EDILIZIO
Il credito edilizio è uno strumento fondamentale per la gestione concreta delle previsioni del Pat ed è la parola d'ordine da conoscere.
Il credito edilizio è definito dall'art. 36 della Legge Regionale
n. 11/2004 come "quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione di interventi [di demolizione di opere incongrue, di eliminazione degli elementi di degrado, o di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale] ovvero a seguito delle compensazioni [per l'imposizione di vincoli preordinati all'esproprio]", lasciando al PAT il compito di precisarne le modalità di applicazione.
Il credito edilizio è un diritto liberamente commerciabile.
Tempi e modi di approvazione del PAT
I dati riportati in questo dossier sono ricavati dalla proposta di Piano di Assetto del Territorio per il comune di Cortina d'Ampezzo, presentato al pubblico il 22 febbraio 2012, e dall'accordo di programma regione Veneto-comune di Cortina d'Ampezzo, approvato dalla Giunta regionale il 31 gennaio 2012.
Il Pat deve passare all'esame della Commissione consigliare, dovrà essere approvato dal Consiglio Comunale (si pensa entro marzo 2012), verrà sottoposto alle osservazioni (30 giorni per la consultazione e 30 giorni per le osservazioni) e successivamente (30 giorni) inviato in regione Veneto con le osservazioni e le controdeduzioni del consiglio comunale per gli adempimenti di approvazione (entro 240 giorni).Il Piano diventa efficace 15 giorni dopo la pubblicazione del provvedimento di approvazione nel Bollettino Ufficiale della Regione.
I dati riportati sono pertanto suscettibili di variazioni in tutte le sedi.
I pro
• I Pat non assegnano diritti, ma stabiliscono macro aree e criteri che poi servono per il negoziato con l'Amministrazione pubblica (di fatto avremo tanti "piruea" quanti sono gli interventi): niente è assegnato a priori.
• Gli interventi edilizi passano per il Consiglio comunale, assicurando massima trasparenza.
• Con i "crediti edilizi" l'edificabilità è più gestibile sul territorio.
• Con l'approvazione dei Pat non c'è una corsa immediata all'edificabilità (dovendo contrattare con l'Amministrazione):
tutto è sulla carta e "potenziale".
• In teoria si premiano le idee migliori e già avviabili (si evita che chi ha il pane (il diritto edificatorio) non abbia i denti (le capacità e/o i soldi) per avviare le operazioni immobiliari).
I contro
• Il concetto di "interesse pubblico" per assegnare le concessioni può essere arbitrario e forzato.
• Il rischio che il 'negoziato' con l'Amministrazione pubblica possa diventare "agenzia d'affari".
• Il rischio che il soggetto pubblico sia meno "scaltro" nelle valutazioni di convenienza del soggetto privato (vedi il problema dell'attendibilità e discutibilità delle perizie di stima o le querelle sui criteri Piruea delle ultime due Amministrazioni).
• Il rischio legale e il rischio operativo nella gestione delle opere pubbliche (in quanto tutto finanziato con le complicate procedure della finanza di progetto).
• Gli investimenti saranno con ogni probabilità capitali esterni (200 milioni).
• L'accordo di programma prevede 1.100 mq. di seconde case che andranno sul mercato (per la convenienza della finanza di progetto) in contrasto con le linee di principio del Pat stesso.
