Finalmente escono le prime cifre ufficiali sui costi del futuro parcheggio pubblico interrato di Largo Poste. Si spenderanno almeno 14 milioni euro. Dalle vendite registrate fino ad oggi, verranno incassati circa 10 milioni. Resta un deficit di almeno 4 milioni.
E non si è neanche partiti.
Il progetto definitivo è stato approvato dalla Giunta comunale il 6 novembre (assente il Sindaco).
Il responsabile del procedimento sarà Marco Siorpaes, amministratore unico della Se.Am. srl.
Abbiamo sempre manifestato forti dubbi sulla validità dell'area, che soffre di importanti problemi geologici per la presenza di acqua nel sottosuolo, tanto che si parla spesso di "buco nell'acqua"; adesso che si possono cominciare a valutare compiutamente anche gli aspetti finanziari, non vorremmo mai si prospettasse piuttosto un "bucone nell'acqua".
Vediamo perché. Con alcuni passi indietro per raccontare la sintesi della storia (vedi i numeri di Voci di Cortina di maggio 2010 e di febbraio 2012, consultabili anche sul sito vocidicortina.it).
Si spenderanno almeno 14 milioni euro, mentre ne sono stati incassati circa 10. Resta un deficit di almeno 4 milioni. E non si è neanche partiti.
Nel Consiglio comunale del 22 aprile 2010 venne esaminato e approvato lo studio di fattibilità per la costruzione di un parcheggio interrato in Largo Poste, dando incarico della realizzazione complessiva dell'operazione alla società partecipata del Comune Se.Am. srl. Questa società gestisce il trasporto pubblico locale e altri servizi, portando il bilancio in pareggio con gli incassi dei parcheggi a pagamento; con le risorse proprie ordinarie non riesce ad assicurare la manutenzione straordinaria del parcheggio di Pontechiesa, che soffre di pesanti problemi di infiltrazioni d'acqua (sic).
PRIMA PROPOSTA: 3 PIANI, COSTO 10 MILIONI, 195 posti - INIZIO LAVORI AGOSTO 2010
Il progetto prevedeva che le risorse fossero reperite con la finanza di progetto; in pratica con la cessione in diritto di superficie ai privati dei posti auto per 70/80 anni. Erano previsti 3 piani interrati per 195 posti: costo di costruzione 10 milioni di euro.
PROPOSTA RIVISTA: I PIANI DIVENTANO 2, 154 posti - INIZIO LAVORI PRIMAVERA 2012
Il 6 gennaio 2012 viene presentato il progetto che prevede non più 3, ma 2 piani (per i rischi geologici, che se mitigati avrebbero portato il costo totale a 14 milioni di euro, allora inaccettabile) e 154 posti auto, dei quali 56 già venduti sulla carta. Nonostante tutto, si porta avanti un progetto che non aumenta i posti auto pubblici (oggi ci sono 91 posti esterni: 66 pubblici a pagamento, 12 riservati hotel, 13 altri, contro i prossimi 98 interrati non ancora venduti); si trova la giustificazione dell'operazione nel recupero della piazza Largo Poste, libera da auto.
APPROVAZIONE PROPOSTA: I COSTI SONO 14 MILIONI PER DUE PIANI - INIZIO LAVORI PRIMAVERA 2013
Il 6 novembre 2012 passa in Giunta comunale il progetto definitivo. La delibera prende atto che l'opera è finanziata interamente con risorse proprie della società Se.Am. srl ed il costo complessivo dell'opera ammonta a 14.191.476,74 euro.
Parte dei parcheggi sono già stati venduti (promessa di vendita) e sono stati incassati gli acconti; nel bilancio Se.Am. srl del 2011 alla voce "acconti" troviamo circa 4,7 milioni di euro, che corrispondono (come riportato in nota integrativa) all'incasso del "60% dell'importo ricavato dalla vendita dei posti", e si scrive che con questi soldi si "garantisce abbondantemente la copertura dei costi sostenuti per la progettazione e lo spostamento dei sotto servizi". In pratica la somma totale dovrebbe arrivare a 8 milioni (ma poi c'è la gestione dell'iva da considerare).
I CONTI TORNANO?
Il totale della spesa prevista è di 14 milioni di euro. Il totale dei ricavi dalle vendite è di 10 milioni, arrotondando gli 8 milioni pure per eccesso e riportando la stima incassi diffusa alla stampa dalla Se.Am. (Corriere delle Alpi, 4 gennaio 2012). Mancano almeno 4 milioni di euro. Da dove li ricaverà la Se.Am.? È probabile che vengano messi in vendita altri posti auto, non vediamo altra strada.
Per incassare altri 4 milioni di euro, a 150.000 euro per posto auto, c'è bisogno di vendere altri 27 posti (ammesso che ci sia qualcuno che sia disposto a spendere queste cifre di questi tempi, essendo già stato chiuso un primo bando in condizioni di mercato immobiliare certamente migliori).
Per concludere, valutando tutto pro Se.Am. e specificando che i numeri sono indicativi, si arriva in pareggio costruendo 154 posti auto, vendendone 83 e mantenendone pubblici 71 (ricordiamo che oggi gli esterni sono in tutto 91). Nella sostanza, si eliminano i posti macchina pubblici per lasciare una piazza libera.
Che senso ha, allora, scavare?
IL WALZER DEI DATI
Leggendo la cronologia della documentazione, i dati sono man mano cambiati; è probabile che la decisione di avviare l'opera non sia più presa rispetto ai presupposti iniziali, bensì ormai sulla difficoltà ad ammettere qualche pecca nelle valutazioni.
Basti un solo esempio. Al protocollo del Comune il 21 gennaio 2010 viene registrata una comunicazione della Se.Am. srl nella quale si ipotizza che 2 piani verrebbero a costare circa 7,5 milioni e 3 piani circa 10 milioni. E che la soluzione migliore sono i 3 piani. Nel novembre 2012 la Giunta si
Piazza delle Poste: la Se.Am. vuole interrare il parcheggio per recuperare la piazza trova ad approvare 2 piani ad un costo di 14 milioni, praticamente il doppio.
Chi ha sostenuto il progetto sulla base dei dati del 2010 (e seguenti) si è trovato la sorpresa o sapeva che si andava fuori linea?
14 MILIONI NON SONO COMUNQUE SUFFICIENTI
Abbiamo visto che - secondo i dati riportati - ad oggi il progetto non gira, anche se portiamo i conteggi tutti a favore.
Se invece di essere "a favore", facciamo qualche aggiustamento, risulta che:
1°: secondo le statistiche (elaborate dagli stessi uffici comunali), un'opera pubblica subisce mediamente un rischio statistico di aumento di costo del progetto pari all'8,85% - nel nostro caso su 14 milioni - a 1.239.000 euro. Si arriva così a 15.239.000 euro (cioè altri 8 posti).
2°: la manutenzione straordinaria della struttura (quella ordinaria la lasciamo perdere, la pagheranno di fatto tutti i proprietari dei box) è ipotizzata (sempre ipotesi presenti in altri elaborati degli uffici comunali) pari allo 0,5% del costo, ed è effettuata annualmente. Ciò vuol dire che ogni anno Marco Siorpaes, Amministratore unico della Se.Am. e responsabile del procedimento del parcheggio di Largo Poste, durante la presentazione pubblica dell'opera il 6 gennaio scorso si spendono 76.000 euro.
3°: oggi la Se.Am. incassa circa 140.000 euro (anno 2009) per 66 posti. Se i posti da affittare dovessero scendere a 63, vi sarebbe un mancato introito, che sommato alla manutenzione e gestione del garage, porterebbe l'attività ordinaria di gestione Largo Poste a dimezzare gli utili.
CHE FARE? INFORMAZIONE
Il Comitato Civico Cortina è molto sensibile sul tema perché, pur apprezzando gli sforzi per costruire nuove opere pubbliche, è convinto dalle carte che i rischi geologici e finanziari dell'operazione siano talmente elevati da mettere in future gravi difficoltà l'Amministrazione comunale (socio unico di Se.Am. srl). E il Comune siamo tutti noi.
Pare strano che sia la minoranza comunale, sia i professionisti locali non siano intervenuti sul tema, magari anche confortando la Se.Am. srl nelle sue scelte. Taluni dicono per la difficoltà di reperire la documentazione.
Nei prossimi giorni il Comitato Civico si impegnerà a pubblicare sul proprio sito la documentazione di riferimento e continueremo ad informarvi anche attraverso l'analisi delle carte a corredo della delibera di Giunta, non ultima la Validazione del Progetto eseguita su incarico della Se.Am. srl da una società di Milano, specializzata nei servizi di controllo, verifica e certificazione per la Qualità, Salute e Sicurezza, Ambiente e Responsabilità Sociale.
Nell'allegato rendering di come verrebbe in sezione longitudinale il parcheggio interrato di Largo Poste
