UN PIANO CHE TRABALLA SUI NUMERI
Il Pat, nuovo piano regolatore di Cortina d'Ampezzo, adottato senza l'accordo con le minoranze nel Consiglio comunale del 20 marzo 2012 (10 voti a favore e 6 contrari), a nostro avviso difficilmente vedrà la luce, almeno in tempi ragionevoli. Siamo ancora nella fase di analisi delle osservazioni presentate dalla popolazione e - come vedremo - l'impianto traballa sulle fondamenta di numeri che appaiono ballerini.
È dunque una questione di premesse, di deduzioni, di numeri: non di scelte politiche e strategiche, che prendiamo per insindacabili.
Se non ci saranno cambiamenti clamorosi nella fase di un imminente Consiglio comunale che valuterà le osservazioni, saranno comunque in ultima istanza i tecnici della Provincia (alias Regione) a stabilire "la coerenza delle scelte di assetto e sviluppo del territorio rispetto al quadro conoscitivo elaborato"; nel caso in cui si "rilevi l'incompletezza del quadro conoscitivo (le analisi di premessa, ndr)", ci tornerà indietro, e l'Amministrazione dovrà riconsiderare la struttura del Pat.
UN PIANO CON TRE GAMBE: QUADRO CONOSCITIVO, VALORI STRATEGICI, METRI CUBI
Semplificando, per gli aspetti che qui interessano, possiamo immaginare l'iter di elaborazione del Pat come una sequenza di ragionamenti che poggia su tre fondamenti:
1) stesura di un quadro conoscitivo del territorio e del profilo socio-economico del paese;
2) determinazione degli obiettivi strategici che si vogliono portare nelle scelte di pianificazione (ad esempio valorizzare la risorsa turismo)
3) traduzione in numeri concreti di metri quadri e di metri cubi di edifici e costruzioni.
Ed è sui numeri che si può discutere e sui quali ci soffermeremo in modo particolare.
GLI OBIETTIVI DEL PAT: QUASI TUTTO SI BASA SU CORTINA 2017 (CHE GIÀ NON C'È PIÙ)
Il Piano esprime una serie di azioni strategiche. La formulazione degli obiettivi è però alquanto generica od ovvia (miglioramento della qualità delle acque o della qualità del tessuto edilizio), fra l'auspicio che Cortina si rifondi quale "capitale delle terre ladine" e la speranza di avviare azioni che recuperino e potenzino il bene comune del paesaggio. Più deciso (perché porta almeno una data) il riferimento ad una serie di interventi da attuare urgentemente con volumi edilizi significativi (rilanciare le strutture turistiche e ricettive, aumentare la dotazione di infrastrutture e impianti) nella - citiamo testualmente - "prospettiva incombente della Candidatura ai Campionati Mondiali di Sci del 2017".
Sappiamo com'è andata con il 2017 e il famoso ritiro dalla competizione: il riferimento ai Mondiali 2017 percorre come un mantra tutti i più importanti passaggi del Pat, di fatto rendendolo obsoleto prima ancora di venire alla luce.
I DIMENSIONAMENTI
I volumi edilizi che piazzeremo sul territorio si classificano in cinque categorie:
1. Volumi residenziali: circa 41.000 metri quadrati (123.000 mc /3 m)
2. Volumi artigianali/produttivi: circa 13.000 metri quadrati
3. Volumi commerciali e direzionali:
circa 27.000 metri quadrati
4. Volumi ricettivi: circa 71.000 metri quadrati
5. Volumi per servizi: circa 5.000 metri quadrati Utilizziamo i metri quadrati, affinché si possa fare una valutazione immediata delle grandezze: 41.000 mq di residenziale equivalgono nel buon senso comune a 500 appartamenti per 4 persone.
I volumi ricettivi corrispondono a 1.200 nuove camere, pari a 11 nuovi Hotel Cristallo Spa&Golf ***** (800 camere) e a 14 nuovi Hotel Rosapetra Spa Resort **** (400 camere) I volumi commerciali previsti ammontano a circa 21.000 metri quadrati: considerando che il Pat stima che sul territorio esistano già 25.000 metri quadrati di attività commerciali, significa che si pensa di raddoppiare nei prossimi dieci anni la superficie dei negozi.
Questi sono però i "conti della serva". Andiamo a verificare con ragionamento e i dati ufficiali se i conti sono giusti.
ANALISI DEI VOLUMI RESIDENZIALI: PREVISTI 294 NUOVI ABITANTI NEI PROSSIMI 10 ANNI
L'impressione che si ricava studiando gli argomenti a sostegno dei dimensionamenti del Pat è quella che si sia voluto forzare la mano e decretare una necessità edificatoria di alloggi stabilita a prescindere dalle evidenze dei numeri; in sostanza solo per scelta "politica".
Il dimensionamento del Pat considera la domanda e l'offerta di abitazione dei prossimi 10 anni. Va perciò ipotizzato il numero di nuove famiglie nel decennio, oltre alle dimensioni medie degli alloggi e altre variabili. Per il dimensionamento relativo alle previsioni decennali della domanda si ipotizzano 600 abitanti teorici equivalenti, secondo un calcolo sintetizzato nella tabella che riportiamo. Nel Pat si ammette che "anche con una popolazione a crescita zero … continua a crescere la domanda di alloggi …" e uno dei motivi addotti è dato: "… dall'erosione che interessa il patrimonio esistente (ri Quanti metri cubi verseremo sul paese? 500 appartamenti, 25 alberghi, raddoppio dei negozi conversione ad usi non residenziali)": cioè si afferma che a Cortina c'è la tendenza a riconvertire gli appartamenti in laboratori e negozi, in palese contraddizione con la realtà che vede anzi la continua trasformazione di edifici non residenziali (toulà, magazzini, depositi interrati) in abitazioni.
Entrando nel merito dei numeri veri, nel Pat si stima una crescita fisiologica di 294 nuovi abitanti (che però ricalcolati sul numero delle famiglie si porteranno a quota 450), solo considerando gli andamenti pregressi. Siccome negli ultimi 30 anni la tendenza è fortemente negativa (abbiamo perso 2.414 abitanti, di cui 1.024 solo dal 2001 ad oggi), per i calcoli della stima si sono presi in numeri medi dal 1921 (subito dopo la 1° guerra mondiale, per capirci). A fine di rassicurare sul risultato, viene portata la proiezione della popolazione prevista per il 2021 in Regione e Provincia; prendendo ovviamente lo scenario di sviluppo più alto, di fatto parificando la realtà sociale cortinese con quella veneta e bellunese.
Il numero delle famiglie 2011 indicato nel Pat è pari a 2.831, ma pensiamo abbiano erroneamente riportato il dato 2010 (e nella tabella ufficiale è anche trascritto il dato sbagliato di 2.836). In verità, il numero delle famiglie del 2011 - accertato con il censimento Istat - è pari a 2.706, per una popolazione residente di 5.921 abitanti. Si tratta di 125 famiglie in meno.
In aggiunta si enfatizza come i Mondiali 2017 porteranno ulteriori residenti. Si tirano in ballo le Olimpiadi del 1956, scrivendo: "Come negli anni '60 le Olimpiadi sono state anche occasione per una crescita demografica di Cortina, anche il recente percorso di candidatura ai Mondiali e gli investimenti strutturali che il Comune intende perseguire inevitabilmente porteranno a uno sviluppo di abitanti; i 150 (abitanti aggiuntivi rispetto ai 450 fisiologici, ndr) legati agli interventi messi in campo sono una previsione contenuta soprattutto se Cortina ottiene la designazione per i Mondiali. Si pensi che il decennio Olimpico ne ha portati 1000 e il successivo 1500". Sappiamo come è andata a finire con il ritiro della candidatura in Corea e come sta proseguendo.
In conclusione, il Pat stima per i prossimi 10 anni che a Cortina risiedano: 212 nuove famiglie, formate da 2,1 persone l'una, residenti in nuovi appartamenti di circa 150 metri quadri l'uno (315 mc per famiglia), con l'aggiunta di ulteriore fabbisogno "statistico" di altri 11.000 metri quadrati.
Per riportarci nella realtà, ricordiamo che il 20 marzo 2012 il Consiglio comunale ha portato la pezzatura minima degli alloggi a Cortina da 56 metri quadri a 46 metri quadri. Inoltre si è in difficoltà ad assegnare a famiglie pluri-componenti la case in costruzione (vedi l'articolo da pagina 2 a pagina 4).
ANALISI DEI VOLUMI ARTIGIANALI-PRODUTTIVI:9.000 METRI QUADRATI
Nel PAT non abbiamo trovato l'analisi numerica (statistiche, trend, valutazioni quantitative) per giustificare i 9.000 metri quadrati. Questa carenza rischia di invalidare l'obiettivo. I volumi si riferiscono agli accordi pubblicoprivato già deliberati con il Consorzio Botteghe Artigiane (costruzione di 5 capannoni a Pian da Lago per 5.500 metri quadrati) e con la Scia (costruzione di un capannone ad Acquabona di 3.615 metri quadrati).
ANALISI DEI VOLUMI COMMERCIALI: NEI PROSSIMI 10 ANNI SI PREVEDE DI CRESCERE DEL 70%
Sul fronte delle stime del fabbisogno di spazi commerciali le argomentazioni non hanno - a nostro avviso - un fondamento di alcun tipo (pertanto è anche impossibile entrare in un contraddittorio). Il fatto che si intervenga in un settore economico delicato e in forte crisi come quello del commercio, portando i metri quadrati commerciali dai 25.000 attuali ai 42.500 del 2021 (+70% nel decennio), senza una motivazione supportata da indagini e analisi non giova alla credibilità dell'impianto del Pat. Inoltre vengono stimate (non si conosce da quali basi quantitative) in un fabbisogno di 6.000 metri quadrati, che equivalgono a 40 nuovi uffici da 150 metri quadrati, le necessità per ulteriori spazi direzionali.
Le statistiche della Camera di Commercio non offrono un quadro confortante; anche per il più ottimista degli analisti, il prossimo futuro sarà incerto e con minimi margini di crescita (ricordiamo che per giustificare l'incremento del fabbisogno residenziale non ci si è sottratti dall'utilizzare le statistiche demografiche regionali e provinciali) Se invece si devono quasi raddoppiare i negozi a Cortina senza altra giustificazione che quella di finanziare le opere pubbliche previste negli accordi di programma, allora forse è meglio dirlo chiaramente.
ANALISI DEI VOLUMI ALBERGHIERI: 25 NUOVI ALBERGHI PER 1.200 CAMERE: È CREDIBILE?
Il "La Vera Resort" ha ottenuto il permesso di costruire il 18 settembre del 2009 (n.52/2009); i lavori sono iniziati il 23 novembre 2009, con il termine previsto per il 30 novembre 2011: dopo tre anni osserviamo un piccolo getto di cemento in un prato perimetrato da un rete di plastica rossa, giusto per dire di essere partiti con i lavori. Ma il Pat è ottimista e racconta: "Si stima il fabbisogno di 800 camere nuove in grandi alberghi e 400 camere nuove in alberghi di dimensioni più ridotte per un totale di poco più di 200.000 mc" (vedi la tabella nella pagina precedente).
In pratica si ipotizzano concessioni per 11 nuovi edifici con un'offerta pari all'Hotel Cristallo e 14 nuove costruzioni con i posti letto dell'Hotel Rosapetra.
Anche qui non abbiamo trovato traccia di analisi economiche a fondamento della definizione dei fabbisogni; non ci sembra nemmeno il caso di riportare alla memoria la situazione della manutenzione degli alberghi a Cortina o dei trend degli arrivi e delle presenze (e il tasso di occupazione delle camere).
L'Associazione Albergatori ha manifestato anch'essa dubbi sulla fondatezza delle previsioni di crescita. Secondo i loro conti - detto in breve - si passerebbe dalle attuali 495.000 presenze annue a circa 730.000 presenze nel prossimo futuro, preoccupandosi che "un eccesso di offerta non può che portare ad un impoverimento complessivo dell'offerta stessa". Dichiara poi l'Associazione: "Assodato che senza alberghi non si fa turismo, sarebbe comunque opportuno, prima di pensare a costruirne di nuovi, di creare le condizioni perché poi, tutti (gli esistenti, quelli attualmente chiusi e che riapriranno ed i nuovi) possano funzionare rimanendo aperti per un numero di giorni sufficiente e con un adeguato livello di occupazione…".
Ripetendo quanto detto per il settore commerciale, se invece si deve aumentare del 50% l'offerta di camere d'albergo (stima Ass.Alb.) senza altra giustificazione che quella di finanziare le opere pubbliche previste negli accordi di programma, allora forse è meglio dirlo chiaramente.
PERCHÉ I NUMERI NON TORNANO
L'idea che ci siamo fatti si riassume in poche righe.
Il fabbisogno edilizio chiamato "fisiologico" (residenze + capannoni) nasce da una ambizione politica di costruire case per residenti alla quale si è cercato di dare un fondamento di necessità statistica poco credibile. Gli spazi artigianali sono programmati solo sulla base di richieste specifiche. Il fabbisogno edilizio chiamato "strategico" (commercio + alberghi) si giustifica con la necessità di recuperare i soldi per finanziare le opere pubbliche, in questo caso senza nemmeno avanzare un'analisi economica plausibile.
