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Ha trovato molto spazio sui giornali la notizia del sorpasso dei prezzi degli appartamenti di Selva di Val Gardena su Cortina d’Ampezzo. Secondo l’analisi di Century 21 – una società di franchising immobiliare – i prezzi immobiliari di Selva sono a 11.974 euro al metro quadrato, mentre Cortina si colloca a 11.896 euro. Nel 2023 si parlava di 11.330 euro per Cortina e addirittura 12.517 euro per Selva. Il mercato di Selva presenta poche opzioni; su immobiliare.it risultano in vendita solo 8 case, contro le 254 della nostra località.
Ma al di là della classifica, il vero tema è capire se in generale i report di stima dei valori immobiliari siano attendibili, e fino a che punto. Avere dei riferimenti affidabili è importante soprattutto per le persone che non operano nel settore immobiliare per professione, ma si trovano alle prese con compravendite o divisioni per le quali non hanno idea dei valori in gioco.
Andando a selezionare alcune fonti dati che riportiamo in tabella, registriamo una variazione delle quotazioni stimate anche del 100%. I dati del Centro Studi della Federazione Italiana Agenti Immobiliari ipotizzano, infatti, i valori di compravendita per appartamenti di 2 camere tra gli 8.000 - 8.500 euro. L’Osservatorio Immobiliare della Agenzia delle Entrate è poco sopra, con 10.700 euro. Nomisma e Luxury Estate rientrano nella ragionevolezza con valori di 14.000-16.000 euro. La differenza tra 8.000 euro e 16.000 euro è comunque il doppio. E teoricamene tutte le fonti si basano su procedure di calcolo affidabili.
Come regolarci per capire a che punto siamo?
Il problema delle stime dai siti o dai report è che molto spesso per esigenze di sintesi fanno medie di dati che non sono tra loro confrontabili; è ben diverso un attico panoramico da un seminterrato in periferia. Se si va di media matematica, tutto si appiattisce e possono uscire dati sballati. Gli appartamenti in zone di pregio e con una scarsa offerta sono necessariamente “pezzi unici” che vanno valutati per singolo caso.
Un orientamento credibile sui prezzi è sicuramente fornito dagli intermediari professionisti, i quali hanno esatta cognizione dell’andamento del mercato per ogni caratteristica immobiliare.
Per avere comunque un’idea di valori reali, può essere utile esaminare direttamente i valori dichiarati nei contratti di compravendita che sono archiviati all’Ufficio Tavolare.
Abbiamo esaminato a questo scopo una serie di compravendite, ricavandone una lista di valori di cui riportiamo un estratto in tabella. I prezzi girano attorno ai 15.000/16.000 euro mq. Riscontriamo un’ampia varietà di transazioni, dalle case intere, a singole cantine o posti auto e i valori trovano una certa corrispondenza con le offerte dei siti immobiliari; questo conferma la necessità di un approccio prudente e informato, lontano dalle semplificazioni statistiche.