Ricerca normale (una di queste parole):
Tutte queste parole:
Frase esatta:
Migliaia di metri quadrati di appartamenti e negozi costruiti nell’area della Stazione saranno messi in vendita dal soggetto privato che deve rientrare dei soldi che spenderà per ristrutturare i capannoni comunali. Nel progetto è stata fatta la stima del possibile valore di vendita e le cifre sono molto inferiori al valore di mercato. Più basse sono le stime, più basso è il valore che il Comune mette sul piatto del progetto come “diritti edificatori”.
In sostanza, il soggetto privato fa la stima di valore di mercato e il Comune l’accetta come buona e su questa si fa pagare il diritto ad edificare; in fase di vendita effettiva, se il valore di vendita è superiore a questa stima, il guadagno è tutto del privato. Per questa ragione il Comune ha tutto l’interesse – pena un danno per tutta la collettività – affinché il valore di mercato sia il più corretto possibile.
Andiamo dunque a vedere i numeri.
APPARTAMENTI
Il soggetto privato ha stimato che venderà gli appartamenti (nuovi e in zona centrale) ad un prezzo di 13.000 euro al metro quadrato. Vengono calcolati 3.552 metri per un totale di ricavo pari a 46 milioni di euro.
I prezzi di mercato ricavabili dagli annunci pubblicati dalle agenzie immobiliari danno valori (per zona analoga) che vanno dai 16.000 euro ai 19.000 euro al metro quadrato. L’edificio in costruzione in via Roma (ex Villa Alessandra) è offerto anche oltre i 19.000 euro.
Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuirgli. Per questa ragione può essere utile fare riferimento al giudizio di un perito nominato dal Tribunale di Belluno che quest’anno ha stimato un appartamento in via Difesa (Casa Valle) 18.000 euro al metro quadrato: citiamo testuale “... visti i valori segnalati dall'OMI (zona centrale stato conservativo normale da euro/mq. 12.200 a euro/mq. 13.800), i valori medi segnalati dai siti web per la zona centrale di Cortina d'Ampezzo che vanno in base allo stato manutentivo/conservativo ottimo tipologia lusso da euro/mq. 18.000 ai euro/mq. 20.000 per immobili simili (ossia piano attico con vista) ed infine avendo consultato Agenzie Immobiliari della zona e tecnici che conoscendo la zona e il contesto del fabbricato ove si trovano i beni hanno dato una valutazione di circa euro/mq. 16.000/18.000 ...”.
In conclusione, se il Comune accetta una valutazione di 13.000 euro invece di una valutazione di almeno 17.000 euro, rinuncia a 4.000 euro al metro quadrato (il 30%): moltiplicati per 3.552 metri quadrati fanno 14 milioni di euro di mancati incassi per il Comune e maggiori incassi per il privato.
NEGOZI E COMMERCIALE
La valutazione del soggetto privato proponente il progetto prevede la vendita dei nuovi spazi commerciali in Stazione a 10.000 euro al metro quadrato. Per confronto prendiamo un negozio in via Roma appena messo in vendita: il prezzo richiesto è di 15.556 euro al metro quadrato (+56%). La differenza di 5.000 euro al metro quadrato per 1.042 metri quadrati di spazi in vendita fanno 5 milioni di euro di mancati valori per il Comune.
BOX AUTO
Il privato ipotizza di vendere i 102 box auto ad un prezzo di 120.000 euro l’uno. Le offerte immobiliari che troviamo nei siti delle Agenzie danno valori del nuovo per la zona Centro (via Cesare Battisti) che vanno dai 180.000 euro ai 240.000 euro.
ALBERGO
L’albergo avrà una superficie pari a 2.786 metri quadrati. Il privato non fa una stima del valore al metro quadrato, ma inserisce nel progetto i dati di costi e ricavi dell’attività alberghiera. Nella convenzione con il Comune viene tuttavia specificato che l’albergo potrà anche essere venduto: in questo caso manca però la stima del prezzo.
DIRITTI EDIFICATORI
Il valore dei diritti edificatori è il contributo in conto investimenti che il Comune mette sul piatto per sviluppare il progetto. Questo valore è determinante per valutare il sacrificio dell’Ente Pubblico. Se questo valore non è correttamente determinato, è chiaro che il Comune ha un danno in termini di minore introito.
Il calcolo del valore dei diritti edificatori viene determinato attraverso la stima dei valori di trasformazione: il valore di mercato dei diritti edificatori è pari alla differenza tra il valore finale del bene trasformato e i costi necessari alla sua trasformazione. In parole più semplici, ricordiamo che la formula dei diritti edificatori di solito si applica ai terreni ai quali si cambia destinazione (ad esempio da agricola a edificabile) per valutare l’aumento di valore. Nel caso del progetto Stazione, siamo al paradosso: il Comune non concede solo diritti edificatori, ma anche la proprietà del terreno; quest’ultima non risulta però valorizzata.
Osserviamo infine che sia il rischio di mercato (cioè di vendere ad un prezzo più basso del previsto) sia l’effetto tempo, sia le commissioni di vendita sono state conteggiate a parte dal soggetto privato e sono state addebitate al progetto.
RIASSUNTO
Il Comune valuta che la vendita del terreno e la concessione del diritto per costruire nel centro di Cortina 3.552 metri quadrati di appartamenti, 1.042 metri quadrati di negozi e commerciale, 2.786 metri quadrati di albergo valga diritti edificatori per 23,6 milioni di euro: sono 3.200 euro al metro quadrato.
Con queste stime che favoriscono il privato, sembra regga il detto: roba de Comùn, roba de negùn.
(parte 4 di 10)