Ricerca normale (una di queste parole):
Tutte queste parole:
Frase esatta:
La proposta della Pool Engineering srl relativa alla riqualificazione dell’area della stazione si fonda sul concetto di Partenariato pubblico-privato (PPP). Con tale espressione si fa comunemente riferimento a forme di cooperazione tra poteri pubblici e soggetti privati, con lo scopo di finanziare, costruire e gestire infrastrutture o fornire servizi di interesse pubblico, purché venga realizzato un piano economico finanziario sostenibile e una analisi di convenienza economica.
Il D.lgs 50/2016 all’art 180 cita che, come forma di remunerazione per il raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario del progetto, vi è una remunerazione (leggasi “prezzo”) che il pubblico paga al privato, anche in forma di diritti di godimento. L’ammontare di tale “prezzo” non può essere superiore al 49% del costo dell’investimento complessivo sulla parte di pubblica utilità.
Rispetto ad un contratto di appalto, nel quale il rischio a carico del privato è meramente imprenditoriale e derivante dalla errata valutazione dei costi di costruzione, vi è un trasferimento di rischi ulteriori dal pubblico al privato:
• rischio di disponibilità, legato alla capacità del concessionario di erogare le prestazioni stabilite contrattualmente (ad esempio manutenzioni straordinarie non previste);
• rischio di domanda, legato alla eventuale riduzione della domanda del servizio prestato e quindi una conseguente riduzione dei flussi di cassa attesi.
Tali rischi si possono riassumere nel concetto di rischio di mercato, che nel nostro caso passerebbe dal Comune alla Pool Engineering (nel caso si aggiudicasse il bando), alla quale in cambio dell’assunzione di tali rischi, spetterebbero due cose:
• la possibilità di avere dal Comune parte del terreno e di poter costruire, come già evidenziato, 2.853 mq. di attività commerciali e 3.279 mq. di residenziale (22 appartamenti) e di poter disporre dei ricavi derivanti dalla vendita di tali volumi, quantificati nella relazione di dichiarazione di fattibilità della proposta, in 86,7 milioni di euro;
• i ricavi derivanti dalla gestione dei parcheggi pubblici per 30 anni, che, nella relazione, vengono valorizzati a 2.500€ annui a posto auto. Applicando gli stessi tassi di attualizzazione riportati nella relazione e applicando il modello del discounted cash flow ai 277 posti auto pubblici e ai 109 posti dati in sub-concessione, possiamo stimare un ammontare di ricavi pari a 19 milioni di euro nell’arco della concessione.
Il “prezzo” corrisposto dal Comune citato nella relazione consiste nella concessione di diritti edificatori e sedime di suolo sull’area della stazione, valorizzati in 14,8 milioni di euro e calcolati come differenza tra i ricavi derivanti dalla vendita (86,7 milioni sopra citati) e i costi di costruzione di tali volumi privati (36.2 milioni, il 50% del totale) attualizzati secondo il modello del discounted cash flow ad un tasso dell’11,5%.
Il rispetto del limite del 49% si desume dal rapporto tra il “prezzo” (14,8 milioni) e i costi sostenuti dal privato sulla parte di pubblica utilità, stimati in 36 milioni, cui si aggiungono 5,8 milioni di oneri finanziari, per un valore del 36%.
In questi 36 milioni possiamo trovare:
- costo di costruzione Auditorium = 1.856.000 euro
- costo di ristrutturazione edifici pubblici = 7.351.000 euro
- costo di sistemazione aree esterne = 4.118.000 euro
- costo di costruzione parcheggi interrati pubblici = 22.529.000 euro
Possiamo quindi sottolineare quanto segue:
- il costo dell’auditorium pesa poco più del 2% sul totale dei costi di realizzazione del progetto. Non si può pertanto parlare di “centralità” nel progetto, almeno in termini economici;
- l’intero progetto è finanziariamente sostenibile da parte del privato solamente tramite i ricavi derivanti dalla gestione dei parcheggi pubblici per 30 anni, che non vengono però presi in considerazione nel calcolo del 49% e non emergono chiaramente all’interno della relazione. Riteniamo però rilevante l’informazione in quanto, essendo il rischio di mercato a carico del privato, esso può cercare di mantenere l’equilibrio economico finanziario tramite, ad esempio, maggiorazioni di tariffe orarie (cosa espressamente riportata nella relazione);
- come già detto in altre occasioni, parliamo di una spesa per sistemare gli edifici e il decoro complessivo e di costruzione dell’auditorium pari 13,3 milioni di euro, cifra molto minore rispetto al “prezzo” di 14,8 milioni di diritti edificatori e 19 milioni di ricavi da gestione dei parcheggi ai quali il Comune dovrebbe rinunciare.
Il progetto dunque trova la sua fattibilità teorica nella relazione che il Comune ha fatto propria con la delibera del 07/08/2018, ma che risulta essere discutibile sia nel merito che nel profilo tecnico, con il possibile rischio che eventuali “vizi” possano trasformarsi in veri e propri ostacoli alla sua realizzazione.
Chiediamo quindi molta oculatezza nella valutazione e nella scelta, perché soluzioni complesse non sempre portano a risultati migliori.