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La casa in montagna è ancora la prima scelta per le vacanze. Così certifica l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2020 di FIMAA-Confcommercio, che con la collaborazione della Società di Studi Economici NOMISMA ha “fotografato” l’andamento del mercato 2020 delle case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 150 località di mare e di 55 di montagna e lago.
I dati delle compravendite elaborati dall’Agenzia dell’Entrate indicano la preferenza verso le case vacanze situate nelle località montane; nel 2019 le transazioni di abitazioni in montagna sono aumentate dell’11,8% su base annua, a fronte di un aumento molto più contenuto nei laghi (+2%) e nelle località marittime (+3%).
I prezzi rispecchiano la domanda; al vertice della classifica delle quotazioni di compravendita di appartamenti top o nuovi, nel 2020 troviamo Madonna di Campiglio (TN), con valori che raggiungono i 13.000 €/mq e che guadagna in un anno due posizioni, prendendo il posto di Capri (NA) in terza posizione con una quotazione di 11.600 €/mq. Seconda posizione per Forte dei Marmi (LU) con 12.600 €/mq, in linea rispetto allo scorso anno. Avanzano in graduatoria Courmayeur (AO) e la nostra Cortina d'Ampezzo (BL), mentre Santa Margherita Ligure (GE), dopo parecchi anni in vetta alla classifica perde due posizioni, seguita da Porto Cervo (SS), Positano (SA), Porto Rotondo (SS), Sirmione (BS).
Per dare idea dei valori, consideriamo che il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si aggira sui 2.220 €/mq.
Fabrizio Savorani, esperto di turismo immobiliare Fimaa-Confcommercio, afferma che “anche nel 2020 la montagna si conferma meta preferita per trascorrere le vacanze. Chi ha comprato una seconda casa da mettere a reddito quest’anno, caratterizzato dall’emergenza da Covid-19, potrà fare affidamento soprattutto su un turismo interno e per un periodo più prolungato. Gli operatori Fimaa-Confcommericio registrano richieste di locazione per periodi più lunghi: un intero mese e talvolta anche un’intera sagione, soprattutto per chi ha la possibilità di lavorare in smart working».
I dati dei flussi turistici 2020 mostrano una flessione tendenziale degli arrivi con destinazione montana del -39%, meno penalizzante del -49% delle città d’arte e del -51% delle coste. Dall’analisi ciò sembra dipendere dalla maggiore presenza di domanda interna, più robusta in fase pandemica.
I valori del comparto locativo si mantengono stabili. Il dato medio di sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, evidenzia un +0,2% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione del mese e delle località turistiche, compreso tra - 6,7% e +1,4%.
Il canone medio settimanale delle locazione in località montane (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) è di 400 € per il mese di giugno, 585 € per luglio e 765 € per agosto. I prezzi sono inferiori sia a quelli del mare che del lago.
Secondo gli operatori del settore, il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (55%); vi è poi la componente che esprime la duplice finalità (investimento ed uso personale) che arriva al 26%; la quota restante è riconducibile a finalità di investimento (19%). Sui numeri di Cortina d’Ampezzo (Istat 2011), si conta che su 7.580 abitazioni complessive, 4.992 non siano occupate da residenti; di queste, circa il 45% alimenta dunque il mercato delle locazioni, per un potenziale medio di 2.246 appartamenti (pari a circa 10.000 posti letto). Numeri tutto sommato contenuti, in rapporto alla notorietà della località.
Per concludere, dalle considerazioni esposte è ragionevole pensare che la scarsità di offerta di appartamenti in vendita o in locazione, la tenuta della domanda turistica interna, la disponibilità all’investimento immobiliare stimolato dal basso livello dei tassi di interesse mantengono ad un buon livello i valori di investimento nella “casa in montagna”, in particolare a Cortina d’Ampezzo.
(pubblicato su Voci Estate n. 3 - 14 agosto 2020)