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Frase esatta:
Il centro di Cortina vedrà grandi trasformazioni nei prossimi anni.
Questo, perlomeno, è quanto appare scorrendo il programma delle opere pubbliche per il triennio. Parcheggi interrati, principalmente, per allentare la morsa del traffico nel quale viene stretta Cortina nell'alta stagione.
E così si sente sempre più spesso parlare di parcheggi interrati all'ex piazza del Mercato, sotto la Stazione, in largo Poste.
Ed inoltre un ampliamento dell'area pedonale, via Cesare Battisti che da anni sembra sul punto di essere chiusa al traffico.
Molti interventi, finalizzati ad una valorizzazione del centro, con i suoi negozi, i suoi locali, il suo rinomato struscio.
Di tutte queste opere, la prima a partire potrebbe essere quella che si trova di fronte alla chiesa parrocchiale e all'hotel de la Poste:
la ex partenza della funivia Pocol ed ex distributore Esso. Si tratta di un progetto sottoposto a PUA, di iniziativa privata, proposto dalla famiglia Farsetti e dalla F.A.I.T. srl, proprietarie degli immobili. Le linee guida per lo sviluppo del progetto sono state discusse nel Consiglio comunale del 12 giugno scorso. La loro approvazione permetterà al privato proponente di predisporre la progettazione definitiva.
L'AREA INTERESSATA
Si tratta dell'ampia piazza-belvedere che si trova tra l'albergo San Marco e l'ex distributore Esso. Gli immobili interessati sono la stazione di partenza dell'ex funivia Pocol e il volume dell'ex stazione Esso sulla piazza e la sottostante officina Liviero che affaccia sul versante sud-ovest.
IL PIANO REGOLATORE
L'operazione è resa particolarmente complessa dalla compresenza nell'area di diversi vincoli:
l'area è attraversata dal limite di zona A/1 del Centro civico, cui è in buona parte soggetta con normativa puntuale (edifici 12 e 13).
In particolare, la variante adottata dal Consiglio comunale nel 2005, approvata definitivamente dalla Regione l'anno successivo, prevede l'intervento congiunto dei due complessi, tramite strumento urbanistico attuativo.
L'area, inoltre, è confinante con zona soggetta a vincolo monumentale, e in parte rientra nel limite sottoposto a rispetto stradale.
Di questa zona prevalentemente di proprietà privata, cuore nevralgico del centro cittadino sia per la vicinanza alla Parrocchiale sia per l'incredibile belvedere sul fronte sud-ovest, il Prg intende fare una piazza ad uso pubblico, permettendo nel contempo una valorizzazione dei fabbricati esistenti che metta i privati proprietari nelle condizioni di affrontare l'investimento.
«La Sovrintendenza ha bocciato il primo progetto presentato nel 2006» spiega l'assessore Verocai
«mentre ha dimostrato di condividere questa nuova stesura presentata dall'architetto Silvio Bernardi».
IL NUOVO PROGETTO
La soluzione presentata a maggio, e recentemente portata all'attenzione del Consiglio comunale, prevede:
AREA EX ESSO
a) la realizzazione di una piazza belvedere ad uso pubblico arredata e completa di fontana e la demolizione dell'ufficio Esso;
b) al primo piano sottostante:
realizzazione di 9 posti auto nella parte posteriore, e di locali ad uso galleria d'arte con relativa sala aste, in corrispondenza del volume preesistente anteriore;
c) nel sottosuolo si ricaveranno ulteriori 7 piani interrati per 129 posti auto;
d) accesso ai primi tre piani interrati via Cesare Battisti;
e) accesso agli ulteriori piani attraverso una nuova stradina da via del Parco (nei pressi del ponte Crignes);
f) realizzazione di una «parete scultura», a nascondere il muro finestrato e per enfatizzare la vocazione artistica del luogo;
g) realizzazione di una struttura trasparente in cui inserire i due ascensori e il ponte aereo sulla piazza, che renderanno più agevole il collegamento tra il centro e i parcheggi di Lungoboite.
EDIFICIO EX FUNIVIA
a) Recupero del corpo principale con la demolizione interna dei blocchi di muratura che fungevano da pozzi per i contrappesi, e relativo risanamento ed adeguamento anche per la parte sottostante il piano d'imbarco;
b) recupero della tettoia del piano d'imbarco con tutte le sue capriate: diventerà un contenitore che, grazie al recupero vo
lumetrico del fabbricato ufficio
«Esso», si estenderà a transetto, verso la piazza;
c) ripristino del passaggio pedonale che collega via del Parco con l'hotel San Marco;
d) i due corpi di fabbrica conterranno complessivamente tre appartamenti, l'ingresso, la sala espositiva, spazi vari, scale e ascensore.
L'ACCORDO ECONOMICO
L'attuale stato di fatto non permetterebbe alla proprietà Farsetti F.A.I.T. la realizzazione del progetto che abbiamo sopra sintetizzato, in quanto il privato è proprietario della piazza con i volumi annessi e del fabbricato dell'ex funivia, mentre i terreni attorno sono di proprietà comunale.
Ciò significa che qualsiasi modifica, diversa soluzione architettonica, recupero o aumento di volumi diventerebbe alquanto difficoltosa se non impossibile per il privato.
D'altra parte, l'Amministrazione comunale ha tutto l'interesse che si valorizzi l'area ed anche che venga realizzata un'autorimessa che, seppur privata, darebbe una boccata d'ossigeno alla endemica carenza di parcheggi, evidente soprattutto nel centro civico.
«I costi per la realizzazione dell'interrato» spiega l'assessore Verocai «e che il privato si accolla, saranno piuttosto alti rispetto alla media, proprio per la localizzazione centrale, la vicinanza di edifici e la presenza di due nevralgiche arterie del traffico cittadino proprio a confine della proprietà».
Queste componenti hanno motivato l'accordo di massima che il Consiglio comunale del 12 giugno ha approvato e in funzione del quale il privato proseguirà con la progettazione. L'accordo prevede:
La F.A.I.T. :
- realizza la piazza e la cede al Comune;
- realizza gli ascensori e il ponte aereo con Lungoboite per un costo preventivato di 680.000 euro;
- cede al Comune i locali dell'attuale «Galleria Farsetti» in galleria Nuovo Centro per una superficie di circa 216 metri quadrati;
- cede al Comune opere pubbliche, ancora da definire, per il valore di 300.000 euro;
Il COMUNE:
- cede a F.A.I.T. il diritto di sottosuolo di 416 mq. per la costruzione di 22 posti auto interrati (sul versante sud-ovest della scarpata verso il torrente);
- cede la piena proprietà del terreno circostante la ex Funivia di mq. 263, con tutti i diritti e le servitù di luce, veduta, prospetto, aggetto, sfiato, bocche di lupo, prese d'aria, condotte, e reti tecnologiche.
Tenendo caute le valutazioni, F.A.I.T. cede al Comune beni ed opere per circa 3 milioni e 300mila euro, mentre il Comune cede terreni per circa 520.000 euro. Questi terreni, pur con valore economico decisamente inferiore alla contropartita F.A.I.T., assumono un peso decisivo sulla bilancia dei pro e dei contro, in quanto permettono alla F.A.I.T. la realizzazione dell'aumento di volume in corrispondenza della ex Funivia, rendono tecnicamente più agevoli le operazioni di scavo dell'intero versante, anziché di un settore interno, oltre a consentire la realizzazione di 22 posti auto in più e la costruzione della strada di accesso da via del Parco.
Il recupero del volume dell'ex ufficio Esso e il suo aumento del 10%, con accorpamento all'ex Funivia, e quindi la trasformazione a residenziale, e l'altro aumento del 10% del volume ex Liviero, come pure la cessione della piazza al Comune, sono previsti dalla scheda di Prg .
Tuttavia tutti questi interventi sarebbero di difficile se non impossibile attuazione, senza la disponibilità dei terreni comunali e in presenza dei paletti posti dalla Sovrintendenza.
CONCLUSIONI
A questo punto dell'iter, avventurarsi in valutazioni economiche è secondo noi inopportuno, perché qualsiasi valutazione può prestarsi alle più diverse interpretazioni, a seconda dei punti di vista e al giudizio che si vuole dare dell'operazione.
Ciò su cui riflettere, invece, è l'impatto che questo intervento può avere sul futuro volto di Cortina con l'inserimento di un belvedere centralissimo a beneficio del turista e del residente, su una piazza che ora il privato avrebbe tutto il diritto di adibire a parcheggio scoperto; sulle problematiche che un cantiere così imponente può comportare (si scaverà sotto il livello del Boite a confine con due strade, in pieno centro cittadino); sulla destinazione che il Comune potrà dare ai locali della Galleria Farsetti che, pur centralissimi e in base a questo valutati, aprono tuttavia finestre e porte su una galleria che anch'essa, forse, avrebbe bisogno di essere riqualificata; sull'incremento di valore della proprietà Farsetti, dovuto principalmente al prestigio che l'invidiabile posizione panoramica garantisce ai locali commerciali e ai tre apparta menti, e che la centralità assicura ai garage interrati.
Non va dimenticato, tuttavia, che il Comune dovrà vigilare attentamente e pretendere la garanzia che il cantiere non arrechi danni e disagi al cuore di una cittadina turistica, la cui immagine ne verrebbe esponenzialmente danneggiata. Il privato si assume, quindi, l'intero rischio d'impresa che in queste condizioni non è certamente da sottovalutare, anche in considerazione delle incognite geologiche che uno scavo in quel sito può riservare. «Il Comune seguirà da vicino il procedere del cantiere, per garantire che non vi siano ricadute negative sul resto del paese» assicura Verocai.
«L'Amministrazione è soddisfatta dell'accordo raggiunto: è migliorativo rispetto al Piruea presentato nel 2006, in quanto il Comune ottiene molto di più» spiega Verocai. «Il Sindaco ha puntato sulla realizzazione degli ascensori trasparenti, dai quali si potrà godere di una vista incredibile sulla vallata e che avranno il vantaggio di rendere finalmente appetibili i parcheggi di Lungoboite» e continua «anche la cessione dell'attuale galleria Farsetti è una novità rispetto alle trattative precedenti:
216 metri commerciali in pieno centro, una conquista di cui vado fiero. Non abbiamo ancora deciso cosa farne, ma le idee sono molte». Per il prossimo inverno, la piazza-belvedere potrebbe già vedere l'installazione di una pista mobile di pattinaggio, ci anticipa l'assessore.
La pratica tornerà prossimamente in Consiglio comunale perché sarà necessario approvare anche una variante riguardante il passaggio pedonale che, allo stato attuale, è previsto corra intorno alla proprietà e per il quale si sta valutando un diverso percorso.