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Speciale Villa Alessandra BLOCCATE LE TRATTATIVE TRA PARROCCHIA E COMUNE SUL PIRUEA DI VILLA ALESSANDRA

Un edificio semidiroccato da vendere per investire in strutture sociali - I Piruea più cari - Il nulla di fatto dopo tre amministrazioni e trattative inconcludenti

I FAMIGERATI PIRUEA

Alla parola 'Piruea' fa subito eco l'espressione «speculazione edilizia», soprattutto a Cortina.

Previsto dalla normativa regionale come uno strumento per la riqualificazione di zone degradate, il programma integrato di recupero edilizio ed urbanistico intendeva creare un comune obiettivo per pubblico e privato nel risanare situazioni edilizie fatiscenti. Se da una parte garantiva una benefica ricaduta sul pubblico in termini di riqualificazione urbanistica - nuove strade, collegamenti, servizi, opere per la collettività a costo zero -; dall'altra assicurava al privato quel giusto guadagno che ne motiva la partecipazione - visto che in fondo è il privato che, mettendoci il capitale, si fa parte attiva. Tuttavia, in un contesto edilizio tanto particolare e delicato come quello di Cortina, la componente «beneficio pubblico » offerta da questo strumento passa in secondo piano: il Piruea viene vissuto piuttosto come un diritto acquisito da parte di alcuni fortunati proprietari che li autorizza a guadagnare cifre esorbitanti. I piani di recupero individuati dal Prg di Cortina non interessano zone degradate, ma singoli edifici, che a causa di diverse vicissitudini, si trovano in stato di abbandono. Per lo più si tratta di alberghi per i quali i Piruea prevedono il cambio di destinazione d'uso in residenziale e/o commerciale, con un evidente incremento del valore immobiliare.

IL PIRUEA DI VILLA ALESSANDRA

Fra i pochi Piruea ancora rimasti nel cassetto, uno è quello che ci interessa analizzare in questa occasione: Villa Alessandra, del quale molto si è scritto e che, a fine anno, pareva destinato a chiudersi con il versamento al Comune di una bella somma.

Particolare da non trascurare: Villa Alessandra è di proprietà della Parrocchia. Altro aspetto: se il Piruea di Villa Alessandra non è ancora stato sottoscritto è perché fra Comune e Parrocchia le premesse per l'accordo, almeno momentaneamente, sono venute a mancare. La storia del 'confronto' fra il Comune e la Parrocchia va raccontata con ordine perché passa per tre Amministrazioni pubbliche differenti, un Piano Regolatore e i suoi Piani di recupero (piruea), un edificio fatiscente in mezzo al paese. E soprattutto va raccontata perché passa sopra la testa di centinaia e centinaia di cittadini che si riconoscono - è vero - negli interessi del Comune di Cortina, ma che sono grati alla Parrocchia per tutti i servizi sociali che offre alle famiglie, da sempre, a sussidio della stessa attività sociale comunale. Lo stato di degrado in cui versa Villa Alessandra è sotto gli occhi di chiunque transiti per via Roma. È un immobile di circa 1000 metri quadrati, disposto su quattro piani, in pieno centro, il cui futuro è strettamente legato alle modalità con le quali è entrato a far parte delle proprietà della Parrocchia.

 

PERCHE’ LA PARROCCHIA DECIDE DI VENDERE VILLA ALESSANDRA?

Villa Alessandra cessa di essere un albergo nel 1970 e giace per oltre trent'anni in una specie di limbo, per un'oggettiva difficoltà nel trovarle una destinazione cònsona agli scopi della Parrocchia e anche per gli ingenti capitali che richiederebbe la sua «imprescindibile» ristrutturazione.

Quali sono, ora, i motivi che inducono la Parrocchia a valutare l'opportunità di vendere l'immobile ricevuto in donazione? L'inserimento dell'edificio fra i Piruea ha lasciato intravedere alla Parrocchia la possibilità di realizzarne con la vendita un buon profitto che, secondo il lascito testamentario, intende riversare a favore della comunità e in particolar modo nell'asilo Frenademez. Quanto maggiore il guadagno dell'operazione, tanto maggiori sono le opere che si potranno realizzare. Si concretizzerebbero così le volontà della signora Menardi che, proprio con questa finalità, ha affidato questa sua proprietà alla Parrocchia.

E gli investimenti della Parrocchia in questi ultimi anni sono molti e sotto gli occhi di tutti e altri ancora sono gli interventi in programma che si renderebbero possibili con il reperimento dei fondi (v. box).

È proprio per realizzare questi progetti che la Parrocchia intende mettere in gioco «Villa Alessandra», per la quale il Piano regolatore prevede il recupero attraverso la presentazione di un Piruea. La vendita garantirebbe i fondi necessari alla realizzazione dell'intero progetto che oltre alle strutture per offrire servizi alla comunità (asilo nido, scuola materna, sala prove, spazi per i ragazzi, campetto per il gioco), comprende anche interventi atti ad assicurare alla Parrocchia una fonte di reddito per gli anni a venire, cioè l'affitto di parte del garage interrato e degli appartamenti.

LA QUESTIONE ECONOMICA

I Piruea prevedono che una parte del 'guadagno' derivante dalla riconversione edilizia sia versata al Comune. Fino al giugno del 2007 al Comune andava il 35% dell'utile dell'operazione (ricavi meno costi), oppure la proprietà del 10% della superficie riconvertita.

Con delibera del Consiglio comunale di giugno 2008, la nuova Amministrazione Franceschi, con lo scopo di dar maggior peso alla componente «beneficio pubblico» nelle operazioni di riconversione, ha cambiato i parametri rendendo più onerosa l'operazione per il privato. Ora il privato deve versare al Comune Il 25% del valore finale dell'edificio (dai 19.000 ai 26.000 euro al metro quadro come indicato in delibera). Secondo i conteggi esplicativi dell'architetto Squizzato - tecnico incaricato dal Comune per lo studio dei nuovi criteri - questo 25% corrisponde in media al 60% dell'utile dell'operazione.

Cosa cambia per il privato? Principalmente che il 60% dell'utile dell'operazione diventa un costo fisso, stabilito a priori: nel quantificare il costo al metro quadro per la realizzazione dei nuovi appartamenti, al costo di costruzione vanno aggiunti pertanto i 4.750-6.500 euro/mq da versare al Comune. Il 40% (3.420-4.470 euro/mq) di spettanza del privato, invece, può variare a seconda dell'effettivo prezzo di vendita finale, riducendosi ogniqualvolta dovesse essere più basso di quanto preso a base dei conteggi nella convenzione di Piruea.

IL PUNTO CENTRALE

La Parrocchia ritiene che molti degli interventi sopra elencati, e che intende eseguire con il ricavato della vendita di Villa Alessandra, sono destinati a fornire un servizio a tutta la collettività cortinese. Si possono definire come la componente di beneficio pubblico derivante dalla vendita di Villa Alessandra. A differenza del «privato» che del guadagno derivante dall'operazione dispone liberamente, la Parrocchia si impegna a investire gran parte del ricavato, e non solo l'utile, sul territorio. Segnala in particolare la scuola materna, l'ipotizzato asilo nido, il parco giochi, la sala conferenze e la chiesa parrocchiale stessa. Chiede, pertanto, all'Amministrazione di riconoscere quest'impegno attraverso la restituzione in forma di contributo straordinario in conto capitale della somma dovuta per l'attuazione del Piruea di Villa Alessandra. Sul piatto della bilancia è disposta ad aggiungere anche un terreno da cedere al Comune a compensazione, perché lo destini alla costruzione di abitazioni per i residenti.

La Parrocchia puntualizza che è sua intenzione conservare e migliorare le strutture che danno un beneficio alla collettività e che in ogni caso restano e resteranno di proprietà della comunità locale ed è disposta a sottoscrivere un impegno formale in tal senso.

L'Amministrazione Giacobbi dà parere favorevole all'iniziativa, per una valutazione non tanto economica, quanto di principio sull'operato sociale garantito dalla Parrocchia.

Nel maggio del 2007 cambia l'Amministrazione Comunale.

Nel corso dell'estate del 2007 si susseguono diversi incontri fra Parrocchia e Amministrazione comunale e - a detta della Parrocchia - «… sempre abbiamo ricevuto assicurazioni in merito».

«Anzi nell'estate del 2007, tramite l'ingegner Luigi Matti, che presenziò ai citati incontri e che poi venne indicato dal Sindaco come referente, ci venne richiesto di redigere insieme una bozza di accordo, dove si precisasse in maniera inequivocabile la specificità del trattamento riservato alla richiesta della Parrocchia».

E, come ci conferma anche l'ing.

Matti, questa bozza è stata predisposta.

«Il 27 marzo scorso (2008) - scrive il Parroco al Comune - insieme a tre membri del Consiglio per gli affari economici, incontrai l'assessore Verocai, …: anche in quella occasione l'unico problema pareva essere quello tecnico-contabile, cioè come restituire l'indennizzo».

Come scrive ancora il Parroco: «Con queste premesse, affrontammo con coraggio i lavori di restauro della chiesa parrocchiale, ormai divenuti indilazionabili».

Nel giugno del 2008 - successivamente alla delibera con i nuovi criteri Piruea, più restrittivi, e senza controdeduzioni presentate dalla Parrocchia - nel corso di più incontri con il Sindaco, alla Parrocchia viene comunicato che il Comune vuole incassare l'indennizzo previsto e che lo stesso è iscritto a bilancio di previsione.

A questo punto, per non vedere sfumare il progetto che proprio nella sua globalità motiva, anche di fronte all'opinione pubblica, la vendita di un bene ricevuto in lascito, la Parrocchia lancia al Comune al proposta di acquisire Villa Alessandra per poi svincolarla, ristrutturla, venderla, garantendo alla Parrocchia un controvalore che permetta di realizzare comunque i progetti.

L'Amministrazione comunale risponde punto per punto alla Parrocchia:

a) la precedente Amministrazione ha rilasciato un 'parere di massima' che non risulta perciò vincolante per la nuova Amministrazione, ritenendo che le promesse fatte a poche settimane dalla elezioni «lascino il tempo che trovano».

b) ribadisce il proposito di dare un sostanzioso contributo alla Parrocchia per gli importanti lavori che sta affrontando.

c) nell'incontro di luglio 2007 con l'Amministrazione, il Consiglio Parrocchiale per gli affari economici «aveva sottoposto il progetto comprensivo di tutti i lavori da fare ed il totale ammontava a 7.920.000 euro. Nel giro di pochi mesi la cifra è salita fino a 13.446.050 euro, con un aumento di 5.526.050 euro, pari al 69,77%. Pur comprendendo che i 'conti della serva' possano differire leggermente dai valori reali - scrive il Comune -, non possiamo non notare l'assoluta approssimazione del primo conteggio che di fatto ha cambiato tutte le carte in tavola dopo un anno di incontri e confronti»...

«Qualsiasi ragionamento sui Piruea non può partire dalle esigenze private dei proponenti, ma deve essere oggettivo e fedele alla realtà».

d) la proposta avanzata dalla Parrocchia di cedere al Comune Villa Alessandra appare del tutto irrealizzabile - scrive il Sindaco - «in quanto il Comune non è né un'impresa immobiliare né un'impresa di costruzioni. Con i soldi richiesti dalla Parrocchia speriamo di poter dare casa a circa 80/100 nuclei famigliari …»; anche oltre viene stabilito che «i soldi provenienti dalle operazioni di Piruea … servono prioritariamente per dare casa ai residenti» e che rinunciare in toto a questi soldi è impraticabile dal punto di vista amministrativo e pone interrogativi anche etici.

e) la controproposta del Comune è - in sintesi - quella di permettere alla Parrocchia di liquidare il Comune con terreni e con interventi eseguiti dall'impresa che farà i lavori per la Parrocchia per le case per residenti a Cadelverzo, per un importo che si aggira sui 4/5 milioni di euro.

La situazione è in stallo. Da una parte la Parrocchia intende vendere un bene che ha ricevuto da una benefattrice, con lo scopo di reinvestirne il ricavato in parte in importanti opere a valenza sociale e in parte per la realizzazione di immobili che creino un reddito futuro. Chiede al Comune di contribuire anch'esso alle opere, destinando a questo scopo la somma ricevuta come beneficio pubblico dal programma integrato di Villa Alessandra, come già promesso dall'Amministrazione pubblica negli anni scorsi. Non si tratterebbe quindi di un costo a carico del Comune, ma di un mancato introito. Mancato introito che si presenterebbe anche nel caso in cui si decidesse di lasciare Villa Alessandra così com'è.

Dall'altra, l'Amministrazione comunale vuole incassare dalla Parrocchia quanto dovuto, senza 'corsie preferenziali', per poter così disporre in piena autonomia della somma ricevuta.

Le domande da porsi, a nostro avviso, sono: - La Parrocchia contribuisce al bene pubblico attraverso i propri spazi e le proprie risorse?

- è corretto che la Parrocchia chieda al Comune di contribuire alla ristrutturazione degli edifici a valenza 'sociale'?

- O è piuttosto corretto che la Parrocchia venga trattata come un qualsiasi altro privato?

- è corretto, e fino a che punto, che il Comune intervenga?

- È opportuno che la Parrocchia venda Villa Alessandra, versando 4-5 milioni di euro al Comune, riducendo dello stesso importo le opere che aveva previsto di eseguire? Avremmo voluto approfondire le ragioni dell'Amministrazione comunale, ma né il Sindaco né l'assessore Verocai, i quali hanno seguito le trattative con la Parrocchia, hanno acconsentito a rilasciarci dichiarazioni e a rispondere alle nostre domande.

 

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STORIA DI VILLA ALESSANDRA

L'edificio venne eretto verso il 1910 da Mariano Santuz «pistore» (panettiere) su quattro piani fuori terra. Le caratteristiche costruttive furono quelle tipiche dell'epoca con murature in sassi intonacate grezze, solai e coperture in legno, come molte costruzioni realizzate lungo la strada statale 'regia'.

La destinazione di forno del pane fu tale fino al 1933 quando il bene venne in proprietà di Eligio Menardi, il quale trasformò l'edificio in albergo denominato Villa Alessandra. Nel 1954 la signora Tullia Rosa De Zanna vedova Menardi affitta l'immobile ... e nel 1957 rinnova il contratto fino al 1970 per 1.800.000 lire annue. Con disposizione testamentaria che recita: «Lascio in legato alla Chiesa Parrocchiale romano-cattolica di Cortina d'Ampezzo l'Albergo Villa Alessandra in Cortina d'Ampezzo, …, con l'obbligo però di devolvere tutte le rendite e i profitti all'Orfanotrofio di Cortina d'Ampezzo Mons. Pietro Frenademetz» la signora Menardi destina la Villa che passerà definitivamente alla Parrocchia nel 1970, nove anni dopo la morte della benefattrice. Nel 1970 cessa la destinazione alberghiera dell'edificio e nel dicembre di quell'anno, l'Ente Provinciale per il Turismo di Belluno depenna l'esercizio dall'elenco ufficiale degli alberghi.

Da circa trent'anni l'immobile - che ormai è in uno stato di fatiscenza - è occupato da un'impresa di costruzioni che lo utilizza come foresteria per i propri dipendenti.

 

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LE OPERE REALIZZATE

Gli investimenti della Parrocchia in questi ultimi anni sono molti e sotto gli occhi di tutti:

• il restauro del Campanile;

• il restauro degli interni della Chiesa Parrocchiale;

• il restauro del Santuario della Difesa.

LE OPERE IN PROGRAMMA

Altri ancora sono gli interventi in programma che si renderebbero

possibili con il reperimento dei fondi:

• il restauro dell’involucro esterno della Parrocchiale;

• la ristrutturazione degli edifici Parrocchiali di via del Parco, a

prevalente destinazione di pubblico utilizzo:

a) scuola materna: sistemazione di tutti i locali in un unico piano con

aumento di volume (secondo le previsioni del Piano Regolatore

vigente), nuova sala giochi per i bambini e il refettorio a livello

della cucina;

b) asilo nido integrato: da realizzare al primo piano - zona ex

refettorio;

c) spazi per i ragazzi: nei piani superiori si trovano già i locali per

la Pastorale giovanile e il Centro Spazio ragazzi;

d) locali nel corpo che fa angolo tra la canonica e l’asilo: razionalizzare

gli spazi a destinazione foresterie e appartamenti di servizio

(dipendenti, maestre, religiose, …), oltre che sala prove per la

Schola cantorum e altre attività;

e) sala conferenze da realizzare per una capienza di circa 100

persone;

f) parcheggio interrato a due piani da ricavare sotto la sala conferenze,

in parte ad uso della Parrocchia e in parte da mettere a

reddito (affitti) per coprire i costi di gestione delle attività parrocchiali;

g) campo da calcetto-basket-pallavolo da realizzare nell’area

(parrocchiale-comunale) compresa fra la scuola elementare e

l’asilo;

h) area ecologica per il deposito dei rifiuti in una zona lontana dalle

attività dei bambini;

i) ristrutturazione del fienile nel parco tra la canonica e la Casa

di riposo per ricavare due o tre appartamenti da mettere a reddito

(affitto)

 

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Il volume totale di Villa Alessandra è di 2.765 metri cubi per un lotto di 1.023 metri quadri .

 

Ipotesi valori discussa nel luglio 2007

Valore di quanto dovrebbe essere pagato al Comune

- valore finale immobile 15 milioni

- opere di ristrutturazione -4 milioni

- valore iniziale -3,5 milioni

  totale = 7,5 milioni

 

35% al Comune 2,625 milioni

 

Valore delle spese di ristrutturazioni delle strutture gestite dalla Parrocchia per iniziative di pubblica utilità

- interni ed esterni immobile +2,262 milioni

- sala riunioni e sala asilo +735 mila

- restauro Chiesa +1,5 milioni

totale =4,507 milioni

 

Nuove ipotesi valori

 

18 milioni valore finale Villa Alessandra (19.600 e/mq)

4,5 milioni da retrocedere al Comune 25%

01/02/2009 - Carla Pompanin Edoardo Pompanin

Pubblicato sul giornale n. 57 - Febbraio 2009


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