Il 15 dicembre scorso la Giunta Comunale di Cortina d’Ampezzo ha adottato il Piruea denominato “Marmarole”. Si tratta di una vecchia pensione situata in via Menardi, chiusa da tempo, per la quale una scheda puntuale di Prg risalente al 2003 prevede la conversione a residenziale. L’operazione consiste nella demolizione dei volumi esistenti e costruzione di tre ville residenziali, ognuna composta da quattro appartamenti, con relativi interrati.
Nel 2008 il Consiglio comunale cambiò i parametri del vantaggio che il Comune deve ricevere in cambio di operazioni simili, portandolo al 60% dell’utile derivante dall’operazione immobiliare, contro il 35% fissato dall’Amministrazione precedente e usato fino a questo momento. In questo caso la cifra che il privato dovrà pagare al Comune sarà di 5,4 milioni di euro circa (vedi scheda nella pagina seguente), alla quale si aggiunge la costruzione di un marciapiede pubblico ora mancante in zona per un valore di 70mila euro. Con i vecchi parametri, secondo quanto riportato in una nota dell’Amministrazione comunale, si sarebbero riscossi 3,6 milioni di euro. È opportuno segnalare comunque, come rivelato dall’assessore Verocai, che non è stato tenuto conto, nel calcolo della somma da versare al Comune, del volume degli interrati, come è avvenuto per i Piruea precedenti (vedi ad esempio Piruea di Ca’ dei Nani, Voci di Cortina n. 35 e 36 - aprile/maggio 2007).
La perizia di stima dei ricavi dall’operazione fornita dalla proprietà, eseguita dal progettista Italo Scuderi, è stata verificata dal Comune con una controperizia commissionata al perito edile Andrea Bernardi, che ha confermato gli importi. In ogni caso, i soldi incassati dal Comune risultano molto maggiori rispetto a quanto si sarebbe incassato con i parametri precedenti, pur tenendo conto degli interrati. «Quando tre anni fa cambiammo i parametri le minoranze ci diedero degli “sconsiderati” e ci dissero che non avremmo mai portato a casa un euro - ha dichiarato l’assessore Verocai in una nota -. La linea della fermezza invece ha pagato e alla fine anche nei proponenti ha prevalso la ragionevolezza. Con questa operazione, la Comunità introiterà risorse pari a quelle che, con i vecchi parametri, avremmo ricevuto da tutti i Piruea previsti messi assieme. Non è mio costume inveire sui nostri detrattori, ma dopo quello che ci hanno fatto passare in questi tre anni su questo argomento, un messaggio lo lancio: adesso state zitti».
Il progetto attuale delle Marmarole è uguale a quello presentato con l’Amministrazione precedente. «Nessun aumento di volume» assicura Verocai. Si tratta del Piruea più importante, che porta maggiori introiti nelle casse comunali.
PROGRAMMA INTEGRATO EX PENSIONE MARMAROLE
(adottato dalla Giunta comunale il 15 dicembre 2010)
Schema riassuntivo, stato di fatto e situazione futura
- L'ex albergo Pensione Marmarole (via Menardi) occupa un lotto di mq. 7.090 sul quale sono edificati tre fabbricati per un totale di 3.447,79 metri cubi;
- Il Piruea (programma di recupero) del Comune di Cortina prevede il cambio da destinazione alberghiera a destinazione residenziale per un volume totale uguale a quello esistente (di fatto 3.446,46);
- Il progetto di recupero prevede la costruzione di tre ville (vedi rendering) collegate tra loro da un interrato comune adibito ad autorimessa (24 posti auto per una superficie di 880 metri quadri) e da altri interrati accessori (cantine, lavanderie, stirerie, saune) per altri 299,06 metri quadri; ogni villa di stile montano è composta da 4 appartamenti, con una pianta di metri 12,30 x 11,80;
- le opere di urbanizzazione primaria prevedono un marciapiede alberato di 26,14 metri quadrati e un parcheggio fianco strada di 169,87 metri quadri per un costo di realizzazione pari a 74.074 euro; le opere di urbanizzazione secondaria saranno monetizzate a 303.600 euro.
Schema Riassuntivo degli introiti pagati al Comune dalla società Marmarole srl
Per il cambi di destinazione al Comune viene riconosciuto il 60% dell’utile previsto dall’operazione.
Il conteggio dell’utile toglie dai potenziali ricavi i costi sostenuti, secondo il seguente calcolo riassuntivo:
• (meno) valore immobili allo stato attuale (1.190 metri quadri x 8.900 euro): € 10.592.691
• (meno) costi costruzione complessivi (escluso arredi) 2.034 metri quadri x 2.700 euro
+ 172 metri quadri (interrato) x 2.000 euro: € 5.835.800
• (meno) intercapedini e sistemazioni esterne: € 1.268.306
• (meno) spese tecniche e permessi: € 994.500
• (meno) oneri finanziari: € 1.419.614
TOTALE COSTI: € 20.110.911 -
+ (somma) valore finale degli appartamenti 1.737,64 metri quadri comm x 16.774 euro media (Pt 15.500; P1 17.000; Att 18.500).
TOTALE RICAVI € 29.148.455 +
UTILE € 9.037.544 =
Da riconoscere al Comune di Cortina (9.037.544 x 60%): € 5.422.526 =
Nota Bene:
nel calcolo del plusvalore non è stato tenuto conto del volume degli interrati, come invece in altri Piruea. Ciò è stato giustificato dall’Amministrazione ricordando che di principio e a determinate condizioni la costruzione di volumi interrati è comunque ammessa dai regolamenti comunali, a prescindere dalla concessione o meno di un Piruea.
