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Crisi del mercato immobiliare cortinese

I valori sono diminuiti. La domanda e l'offerta provengono da fuori Cortina. Il mercato risente gli effetti della crisi globale. Le quotazioni restano elevate, anche se fortemente ridimensionate

Il mercato immobiliare di Cortina ha risentito della pesante crisi partita nel 2008 e ancora in corso, almeno in Italia.

Il valore degli immobili è un riferimento importante per l'economia cortinese, impostata sul turismo, ma che dipende strutturalmente dal comparto immobiliare per gli investimenti e le rendite; inoltre, l'importante disponibilità di spesa pubblica locale è proporzionale al valore delle abitazioni.

Nel giro di pochi anni, si è invertita una tendenza storica al rialzo continuo delle quotazioni, sia delle abitazioni sia delle locazioni residenziali e commerciali. La spinta alla crescita si è esaurita - come vedremo - non tanto per errori nella gestione del territorio (ad esempio speculando con le villette a schiera, come successo in diverse località marittime), quanto per una ricaduta degli effetti della crisi economica globale.

Del resto, per restare nel comparto residenziale, il compendio immobiliare cortinese conta il 62% di seconde case (dal censimento 2011 risultano 6.852 abitazioni, di cui 2.588 occupate da residenti). La seconda casa è un bene per propria natura destinato non solo al soggiorno turistico, ma anche all'investimento e alla funzione di "salvagente".

Con i protagonisti della domanda e dell'offerta situati per la maggior parte fuori Cortina, non deve meravigliare qualche scossone ai prezzi, quando le difficoltà costringono la proprietà a passare di mano di fretta. In sostanza, le bizze dell'economia hanno il loro peso.

A questa peculiarità locale, aggiungiamo l'Imu e le tasse locali di ogni genere, le spese di manutenzione, i timori legati alla tracciabilità dei flussi finanziari: sono questi gli altri motivi per cui il mercato generale degli immobili in montagna - a detta degli esperti - non ha oggi alcun appeal. Se si guarda agli ultimi cinque anni, il mercato si è quasi dimezzato, con un calo delle compravendite di oltre il 40 per cento. In molte trattative concluse, la domanda ha fatto il prezzo, anche con cali rispetto alla proposta di vendita del 25-30 per cento. Secondo le stime di "Scenari Immobiliari", a Cortina si possono ancora pagare fino a 19.500 euro al metro quadrato per le dimore esclusive in posizione panoramica, ma si tocca però anche il minimo di 11.500 euro per una soluzione normale.

Secondo il Centro Studi di Casa.it, in un contesto economico che accenna i primi segnali di ripresa nelle principali economie europee, in generale gli immobili di lusso si confermano un investimento che "tira".

Per l'Italia, però, le tre località più importanti delle Alpi si contraddistinguono per essere il fanalino di coda d'Europa. Cortina d'Ampezzo presenta le quotazioni più alte, ma più accessibili del passato, con una variazione negativa dei prezzi su base annua vicina al -10% (-8,6%); per acquistare casa in pieno centro o vicino alle piste da sci, il Centro Studi stima in media da 12.000 a 10.000 euro al metro.

Leggermente al ribasso sono le richieste a Courmayeur, dove le abitazioni con la collocazione più pregiata sono valutate da 8.000 a 11.000 euro e, infine, Madonna di Campiglio si mantiene appena al di sotto della doppia cifra con prezzi che oscillano tra 8.000 e 10.000 euro.

Per restare sul mercato di Cortina, i dati medi che abbiamo raccolto dalle fonti più affidabili dimostrano un calo del valore degli immobili residenziali pari al 27%; in cinque anni di crisi, si è perso un terzo del valore. La media delle quotazioni minime è pari a circa 10.000 euro al metro quadrato, per arrivare ad un massimo di 14.000 euro (con punte anche superiori). Stando alle statistiche della F.I.M.A.A., Cortina ha perso anche posizione nella classifica delle località italiane più care, passando la mano a Forte dei Marmi e Capri, oltre che a Madonna di Campiglio.

AFFITTI E LOCAZIONI IN dIFFICOLTÀ

I canoni di locazione turistica sono anch'essi in ribasso (pur restando ai livelli top della montagna italiana); a cambiare è la tipologia dell'affitto-vacanza, con l'aumento del last minute e la riduzione dei periodi di permanenza.

Aumenta la componente straniera e cala quella italiana. Il comparto commerciale ha un mercato più sottile, e l'incontro tra la domanda e l'offerta non consente stime generalizzabili.
Gli operatori del settore parlano di un ridimensionamento dei canoni di affitto e di una scarsa propensione all'investimento nell'avvio di nuove attività.

Un effetto perverso del calo delle quotazioni è determinato dal riavvicinamento delle quotazioni stimate dall'Agenzia del Territorio, rispetto ai valori di mercato; ormai i prezzi si equivalgono, senza alcuno sconto per il censimento delle nuove unità abitative.

Il mercato immobiliare locale non è fermo. La crisi economica lo sta penalizzando, come non sta favorendo altri investimenti dei quali ci si libera nei momenti del bisogno per fare cassa.

Conoscere le dinamiche che regolano i prezzi e i meccanismi di compravendita aiuta a mantenere la lucidità necessaria per agire consapevolmente. Occorre distinguere fra un calo del prezzo determinato da una perdita duratura di valore, rispetto invece ad una quotazione penalizzata da fattori esogeni quali la crisi finanziaria globale o la recessione economica. Considerata la qualità del territorio e del costruito cortinese, è facile propendere per la seconda ipotesi. Per cui, basta aspettare.

IL PUNTO DI VISTA DELL' AGENTE IMMOBILIARE


Quale il periodo d'oro del mercato immobiliare?
Nel 2008 l'economia girava e tutti compravano tutto, in pieno consumismo. Andava il lusso, la ricercatezza, il grande, il prestigioso e la casa esclusiva; non c'era problema a spendere. Anche la fascia media aveva i soldi da spendere; i professionisti fatturavano 4 volte quello che incassano oggi e non c'era pensiero a comprare. Con la crisi c'è stato un impoverimento generale e molte categorie economiche non possono più permettersi l'acquisto della casa a Cortina oppure, proprio per difficoltà di bilancio aziendale, sono costretti a disfarsene.
Il picco dei prezzi del 2008 è nato da una forte richiesta generalizzata di acquisto e da una scarsa disponibilità a vendere da parte dei proprietari. Si potevano contare 3 offerte per 30 domande. Le abitazioni più prestigiose o con particolari caratteristiche sono arrivate a costare fino a 32.000 euro al metro, con fienili da ristrutturare completamente venduti a poco meno, con la ristrutturazione da completare. Si accettavano anche situazioni al limite del compromesso: appartamenti abitabili, ma ricavati da garage, avevano anche loro un mercato. Un residenziale medio poteva arrivare a 18.000 euro al metro quadrato; appartamenti discreti o non molto interessanti quotavano almeno 13.000/14.000 euro.

Come gira il mercato nel 2014?
Il mercato odierno è molto cambiato. La domanda esiste, è molto informata e selettiva.
C'è richiesta (anche se numericamente ridotta) per le offerte importanti.
Sono richiesti gli appartamenti del centro, rispetto a quelli dei villaggi, perché la scelta è vista più come investimento (succede infatti che molti, senza conoscere la conformazione di Cortina, pensano che il centro tuteli meglio la spesa). Escludendo i facoltosi, da parte delle famiglie con risparmi vi è richiesta di piccoli tagli (50/60 mq. per 500.000/600.000 euro) da destinare a investimento del risparmio finanziario.
Mancano i professionisti e gli imprenditori.
Una parte della domanda arriva dall'estero, turisti che hanno conosciuto il paese o anche italiani residenti oltre confine. L'offerta residenziale si è fatta molto consistente (anche per bisogno), tanto che si possono contare almeno 300 appartamenti in vendita.
I prezzi risentono della situazione e adesso sono sbilanciati verso il basso, scontando in maniera pesante il pessimo clima economico e le aspettative per il futuro.

fascia alta viaggia sui 17.000 euro (case finite e molto belle), mentre l'offerta di appartamenti medi si accontenta anche di 12.000 euro; si può arrivare a 10.000 euro per metrature di bassa qualità e in posizioni non interessanti. Hanno perso completamente mercato le offerte di appartamenti brutti o
"al limite": un appartamento da garage, se anni fa veniva pagato per 45 mq. 750.000 euro, adesso non trova acquirenti. Oggi il mercato è "onesto" nei confronti dell'acquirente, che è diventato più consapevole e informato.
Il proprietario che vuole vendere, deve essere consapevole della situazione e cercare l'equilibrio tra la propria aspettativa di realizzo (di solito alta) e la disponibilità di spesa degli acquirenti (in questo momento in cerca dell' "affare"). Gioca un ruolo importante la necessità o meno di realizzare.

Come viene visto il futuro?
Il futuro del mercato immobiliare di Cortina è un'incognita, come lo è del resto la pre-
visione di ripresa economica o di un ritorno alla crescita del benessere. Di certo il mercato sarà comunque favorito dal ricambio generazionale in corso. I proprietari-acquirenti degli anni 70 sono in fase successoria e questa situazione determina comunque subentri nella proprietà, che incentivano il rinnovo, l'investimento, lo sviluppo.
Inoltre, chi compra in questo momento (e accade), di sicuro è solido, se riesce a investire nei tempi di crisi. Questi acquirenti non avranno problemi a qualificare ancora di più il proprio acquisto quando i tempi ritorneranno sereni.

Quali sono le caratteristiche del mercato degli immobili commerciali?
Negli anni buoni, la gestione delle trattative di metrature commerciali avveniva direttamente tra acquirente e venditore, da imprenditore a imprenditore. Oggi il mercato è in crisi e nelle trattative spesso intervengono gli intermediari professionali. Lo stesso accade anche per gli affitti dei negozi, con l'aggiunta che di frequente gli affittuari chiedono la rinegoziazione del canone anche sui contratti di 12 anni: poi qualcuno accetta e altri no.

E gli affitti turistici?

Il mercato dell'affitto di appartamenti ad uso turistico è cambiato. Nel 2008 si affittava qualsiasi tipo di casa e c'era piuttosto difficoltà a trovare disponibilità. Il mercato cortinese ha sempre avuto una forte richiesta italiana.
Oggi la musica è cambiata. Gli italiani sono meno presenti e il loro tempo di vacanza si è ridotto. È aumentata la presenza di stranieri, con diverse esigenze e abitudini.
Il risultato è che vengono a mancare gli affitti di durata mensile, a favore delle settimane o delle stagioni complete (per sfruttare al meglio i week end); vengono richiesti solo appartamenti ben tenuti. I prezzi sono in ogni caso calati del 30% rispetto a 5 anni fa. Dalla modalità di affitto diretto proprietario cliente di una volta, in molti casi si passa alla gestione tramite agenzia, perché c'è meno richiesta e si cercano altri canali di contatto.

Ci si può fidare delle quotazioni di internet?
Le quotazioni di internet per gli affitti sono piuttosto affidabili; meno credibili sono invece i prezzi delle offerte di compravendita, spesso sballati e alzati per gonfiare le trattative.

01/03/2014 - Edoardo Pompanin

Pubblicato sul giornale n. 118 - Marzo 2014

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